Deutsche Annington

Deutsche Annington (DA)

Die Deutsche Annington, eine Konstruktion des Finanzinvestors TerraFirma (London), ist durch den spektakulären Aufkauf riesiger öffentlicher und werksverbundener Wohnungsbestände (Eisenbahner-Wohnungen und Viterra) in wenigen Jahren zum größten deutschen Wohnungsvermieter aufgestiegen. Sie gehört von Anfang an zu den erklärten Interessenten an der LEG.

Nachdem der bis ca. 2004 übliche gewinnbringende Verkauf von Wohnungen an verunsicherte Mieter/innen aufgrund der veränderten Marktlage nicht mehr weiter verfolgt werden konnte, musste die DA ihre Strategie kurz nach Aufkauf der Viterra umfassend revidieren. Nachdem inzwischen auch der internationale Handel mit verbrieften Immobilienschulden aufgrund der Finanzkrise sehr viel schwieriger geworden ist, muss TerraFirma versuchen, seine Investments in die deutschen Wohnungen durch weiteres Wachstum zu retten. Das Kalkül: Durch die große Marktmacht als Einkäufer und durch Rationalisierung können Einsparungen erzielt werden und gleichzeitig können durch eine ständige Optimierung der Bestandsverwaltung und Vermietung bei dieser Größenordnung sehr relevante Mietsteigerungen und Vermietungsquoten erreicht werden.

Diese auf professionelles Vermieten angewiesene Strategie hat der DA in den letzten Jahren geholfen, sich als "weißes Schaf" unter den Finanzinvestoren darzustellen. Ein näherer Blick auf die Realitäten z.B. im Ruhrgebiet lässt ernüchtern: Abgesehen von einigen Anstrichsanierungen und Vorzeigeprojekten besteht in den ehemaligen Arbeiter- und Sozialsiedlungen der Veba/Viterra ein riesiger Instandhaltungsstau. Oftmals ist seit den 60er Jahren nicht einmal die Fassade gestrichen worden. Mieter, zum Beispiel im Essener Norden, haben ellenlange Listen mit Schäden und Mängeln angefertigt und der DA überreicht. Deren verjüngtes Management ist professionell genug, derartige Forderungen höflich entgegen zu nehmen. Um tatsächlich die erforderlichen Reparaturen und Modernisierungen durchzuführen, wäre aber ein Milliarden schweres Investitionsprogramm erforderlich. Und davon fehlt auch bei der DA jede Spur.

Während kommunale Unternehmen und gerade auch die LEG jedes Jahr stolz berichten, wie viel jeweils in Instandsetzung und Modernisierung investiert wurde, schweigen sich die Geschäftsberichte der DA dazu aus. Es wird geschätzt, dass die Gesamt-Investitionsquoten pro Quadratmeter noch deutlich unter den so genannten Instandsetzungspauschalen im sozialen Wohnungsbau liegen. Damit ist eine nachhaltige Erneuerung der Wohnungsbestände nicht möglich. Vor allem dort, wo, wie im Ruhrgebiet, Erhaltungsinvestitionen nicht durch rasch steigende Mieten gegen finanziert werden können, droht die weitere Vernachlässigung der betroffenen Wohngebiete. So wie bei den ebenfalls von TerraFirma aufgekauften britischen Armee-Wohnungen, deren Bewohner sich immer mehr über Vernachlässigung beschweren. Ein Schicksal, das nach einem Verkauf auch großen Teilen des LEG-Bestandes drohen dürfte.

Eine Strategie des größten deutschen Wohnungsvermieters (220.000 Wohnungen) DA ist es zudem, Marktmacht zu erreichen. Mit dem Kauf der LEG würde die DA dem Ziel auf manchen regionalen Märkten ein marktbestimmendes Unternehmen sein, enorm nahe kommen.

Die Mitarbeiter/innen der LEG können wegen der mit der Landesregierung ausgehandelten Sozialcharta vorerst nicht entlassen werden. Ginge die LEG an die Deutsche Annington würde trotzdem ein Arbeitsplatzabbau stattfinden. Betroffen wären dann die bisherigen DA-Angestellten.

Darüber hinaus ist auch bei einem angeblich etwas längerfristig orientierten Anleger wie DA/TerraFirma der Verbleib der aufgekauften Wohnungen auf Dauer nicht sicher. Zwar scheint sich TerraFirma im Vergleich zu einigen anderen internationalen Fonds bislang mit begrenzten Schäden durch die Finanzkrise laviert zu haben. Das muss aber nicht so bleiben. Bei einem Portfolio, das von Tank & Rast bis zur EMI reicht, sind Risiken nicht ausgeschlossen. Die Zukunft der DA-Wohnungen hängt nicht mehr von den Verhältnissen auf den deutschen Wohnungs- und Finanzmärkten allein ab, sondern von den internationalen Finanzmärkten und nicht zuletzt dem Geschick und dem Kalkül von Fondsmanager Guy Hands in London. Wie wir bei dem wiederholten Austausch des Spitzenmanagements bei der DA beobachten konnten, ist es eine Frage von wenigen Tagen, ob Guy Hands das Ruder herumreißt. Strategien, die noch heute von DA Managern verfolgt werden, können morgen Geschichte sein. Hunderttausende Wohnungen hängen von einsamen globalen Portfolioentscheidungen ab. Das kann auf Dauer nicht gut gehen.

Quelle: Pressemitteilung des Aktionsbündnis "Zukunft der LEG" vom 30.5.2008, http://www.volksinitiative-leg.de/de/news/stellungnahmen/index.php/art_00001760